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二线城市房价暴涨,发改委说了四个字......

发布时间:2018-06-13 22:04:08(来源:)

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来源:凤凰财经综合齐俊杰(ID:qijunjie82)、新京报(ID:bjnews_xjb)、看楼去(ID:kanlouqu)报道

 

14日,国家发改委于召开了一个新闻发布会,详细介绍供给侧结构性改革去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

 

我们重点关注下和每个人息息相关的“去库存”这一楼市调控的方向,可以看到,发改委在新闻发布会上着重强调了这四个字“因城施策”!


具体来讲就是:

 

1、对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨;

 

2、对三、四线等商品房库存较大的城市,要根据当地市场情况,积极采取有效措施,化解房地产库存。

 

3、建立购租并举的住房制度为主要方向,深化住房制度改革。

 

结合今年上半年的实际情况,一二线城市迎来了新一轮楼市“盛宴”,而大多数三四线城市感受到的却是“冰火两重天”,去库存前路漫漫。基于这种分化格局,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,显得就尤为必要。

 


二线城市频出地王都是库存惹的祸

 

据统计,5月份,厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%,相比之下深圳新房环比涨幅只有0.5%,二手房连续2个月没有上涨。

 

土地市场上,热点二线城市“地王”频现。中原地产研究部统计数据显示,2016年以来,二线城市成为地王出现最多的区域,其中最主要集中在南京、苏州、合肥等几个城市,而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。

 

作为典型的中部二线城市,安徽合肥算得上是全国楼市的一匹“黑马”。据报道,今年春节后,合肥新房、二手房价格一路飞涨,出现了一房难求的局面。5月份,合肥九区均价为11049/平方米,环比大涨11.43%,同比上涨35.1%。一时之间,合肥被业界评价为“楼市新四小龙之首”。

 

有人要问了,为什么二线城市会上涨,而且还涨的这么快?

 

首先,有数据统计5年时间合肥一共流入了人口34万,跟北上深的500万根本没法比。这么少的人口流入,让合肥的人口结构基本稳定,根本没有那么多的住房需求。

 

其次,从收入上来看,2015年合肥人均月薪5302元。但以一套总价150万房子计算,首付2.5成,约37.5万,剩余贷款,等额本息每月仍需还款近6000元。换句话说,绝大部分的合肥人已经买不起合肥的房子。

 

第三,如果说北上深是核心,是中国的心脏,凝聚了太多的社会福利和经济资源,那么合肥、南京、廊坊、厦门这算什么?有多少有钱人混迹于此,恐怕还不如杭州和广州或者重庆多。如此来看,有人囤房或者有强烈的购买需求推高房价似乎也是立不住脚的。

 

第四,从未来角度看,合肥的小学生比例,甚至还是负增长的,所以也是没道理有这么高的看涨预期。

 


那么问题出在哪了呢?

 

也许就是出在了库存上面。

 

南京、合肥、苏州等城市的存销比较小,去库存周期仅仅为2个月左右,也就是说房子存货比较少了,所以一买就涨了。

 

面对这种情况,合肥政府出台限贷、提高二三套房首付比重、增加土地供应、土地网上拍卖及缩短出让金缴清期限等组合拳,并规定71日起正式实施。但结果是,在新政的前一天,合肥以5倍的价格卖了19幅地块。可见,所谓的地产调控,促销的效果倒是很不错,逼着开发商提前消费。

 

所以这么看,15年过去了,炒房还是在中国大行其道,主要就是土地供给太少,不能用市场的力量来平抑价格,炒房团为什么不去长沙不去重庆,去那里就被干趴下,因为土地多的像牛粪,这些地方的房价也一直没怎么涨。真正的调控,就是要尽快放开土地,敦促开发商快速建房投入市场平抑房价,这才是市场的手段,也才是最有效的手段。另外就是增加炒房短期买卖的成本,让这些资金无利可图自然也就退去了。

 

与此成为鲜明对比的是三四线城市,库存量太高,酷似鬼城。

 

中国指数研究院的报告显示,三四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据,一二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内,而多数三四线城市去化时间仍超过15个月,如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。

 

国务院有关部门数据显示,据不完全统计,截至今年5月,全国县以上新城新区超过3500个,规划人口达34亿。

 



34亿!约相当于中国目前人口规模的2.5倍!足以装下全世界约一半人口。能容纳全世界近一半人口的新城,谁来住?这种规划显然脱离实际。

 

同时,全国购房人群总量已在2014年出现拐点,开始由增转减。国泰君安的研究表明,如果将2050岁人群定义为住宅消费主力人群和购房适龄人群,则中国该年龄人群数量在2014年到达由增转减的拐点。人口总量减少必然导致住房总需求减少,因此房地产销售增速再像上两次景气周期那样一度达到90%的日子很可能一去不复返了。不管怎么算,也填不满34亿人口的大坑

 

专家指出,规划、土地、人口三者紧密联系,规划人口画大饼,直接的影响就是房地产过度开发,去库存艰难。

 

一线城市居民一般不会去二线城市买房,二线一般不会去三线买房。三四线城市居民需求被严重透支和转移,这意味着未来房地产去库存会更加艰难。


而库存量大导致的直接后果就是:优质房地产资源日渐稀少,而低品质产品大量涌现,形成规模较大的过剩局面。

 

一方面,位于城市核心位置、就近享有各类优质资源的房地产项目数量稀缺。优质产品越来越少、越来越贵,将过度吞噬有效需求,抑制全行业景气度继续和普遍提升。

 

另一方面,部分同档次、同款式、位置偏远的商品房大量建设并迅速形成过剩局面。安信证券发布的研究报告显示,营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%,太原、济南、连云港的供需比则在180%以上,属于库存过剩的重灾区

 

结果就是,三四线城市房价集体下跌。有分析人士认为,很多三四线城市,尤其是东北和中西部的三四线城市仍然面临价格下调压力。

 

未来房地产调控政策将会升级到一城一策

 

“房地产市场分化不断加剧,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,这将是下半年楼市政策主线。”中国指数研究院的报告分析称,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方因城施策力度将不断加大。


一、部分城市鼓励购房策略去库存效果明显

 

1、浙江:除杭州外放开落户限制

 

为加快推进房地产去库存工作,浙江近日发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》,围绕五大方面,部署21项加快推进房地产供给侧结构性改革的具体工作。

 

浙江去库存现状依然严峻,除了杭州、宁波等城市外,三、四线城市去库存压力较大,消化时间甚至达到30个月以上。《行动方案》的目标是 2017年,浙江全省在售商品住宅库存消化周期保持在10~16个月的合理水平。

 

在鼓励新市民购房和农民进城购房方面,全面取消县()购房落户条件限制,放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求。

 

2、山西:实施鼓励策略

 

近期出台房地产去库存政策的地方还有不少。比如山西,近日就出台了11条去库存的举措,还鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低房价;对带头落实国家政策降低房价的,各市、县要给予奖励,协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持。

 

统计显示,今年以来的半年时间内,至少有20多个省份开出去库存的药方,几乎均对当地楼市去库存节奏进行了安排:

 

甘肃明确,到2019年底,商品房去库存周期基本控制在18个月内;

 

广东提出,到2018年底,全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%,去库存周期基本控制在16个月以内;

 

江苏要求,到2018年底全省住宅类商品房库存去化周期控制在14个月内。

 


二、部分城市出台"三限"政策

 

 在广大三四线城市及部分二线城市大力去库存的同时,一线城市和部分二线核心城市、环一线城市地区却因为高涨的房价,而不得不出台限贷、限购、限价等调控政策。

 

1)合肥:差异化信贷

在合肥,71日开始执行差异化信贷政策。其中,商品房最低首付比为25%,部分情况购买商品房的首付比为40%

 

2)厦门:调整二套房首付贷款比例

厦门将于715日起调整住房信贷政策,其中最受关注的是二套房首付的变化:对应于名下有1套房但未结清贷款的,或2笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%。此外停止向三套房发放公积金贷款。

 

3)南京:土拍限价

今年下半年首次土地集中拍卖78日在南京市公共资源交易中心举行,这也是该市采取限价措施后的第二次土地集中拍卖会。当天,现场竞价异常激烈,但因为限价的原因,10幅出让的地块只有3幅成功找到婆家,另外7幅都终止出让。

 

来源:凤凰财经综合齐俊杰(ID:qijunjie82)、新京报(ID:bjnews_xjb)、看楼去(ID:kanlouqu)报道

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